新闻资讯
户籍在册人员未在系争房屋内 实际居住能否获得征收补偿利益?
户籍在册人员未在系争房屋内 实际居住能否获得征收补偿利益?-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网

争议焦点





公房征收,户籍在册人员未在系争房屋内实际居住,能否获得征收补偿利益?




案情简介






上海市宝带弄X号房屋(以下简称“系争房屋”)被列入征收范围,系争房屋系公房,征收时在册户籍为3人,即原告白某A,原告何某,被告白某B。何某系白某A之子,白某A与白某B系姐妹。

系争房屋原承租人为白某,白某于1996年2月报死亡,2010年经原被告协商一致,承租人变更为被告白某B。

2018年9月,系争房屋被列入征收范围。2018年10月,被告与征收单位签订了《征收补偿协议》。系争房屋的房屋价值补偿款为3018642.51元(其中评估价格2077933.92元、价格补贴613342.37元、套型面积补贴742905元),装潢补贴20640元;其他各类补贴、奖励费用包括签约奖励费531400元、家用设施移装费2000元、搬迁费1000元、无搭建补贴100000元、均衡实物安置补贴825600元、临时安置费30000元、搬迁奖励费416280元、征收补偿费用计息66578.56元。

原告白某A户籍于1994年12月自外省迁入系争房屋;原告何某户籍于1994年5月迁入系争房屋,1994年9月迁往高校,于1999年10月因高校毕业迁入系争房屋。被告白某B户籍于1940年在系争房屋内报出生。

2010年6月9日,被告申请变更系争房屋租赁户名,《更改租赁户名申请书》载明:“上述更改户名申请已征得全家成年人同意,并保证共同居住人的居住权及今后如有政策回沪亲属有居住使用权。申请书中“本处家庭人员户口情况表”一栏为原被告三人,“年满18周岁同住人盖章”一栏也为原被告三人。

庭审中,原告确认被告一直居住在系争房屋,被告确认原告白某A自出生起居住系争房屋直至离沪插队。

 


案 例

各方观点



原告观点:

白某A系回沪知青,何某系知青子女,均系根据国家政策迁入系争房屋,在本事他处无福利性质房屋,因家庭矛盾无法实际居住系争房屋内,且变更承租人时,被告认可原告方为同住人并承诺原告方享有居住权,故二原告系共同居住人。


被告观点:

原告何某迁入系争房屋属于帮助性质。被告自原承租人去世后独自居住在系争房屋内,二原告迁入系争房屋后未实际居住,对房屋没有贡献,且被告系孤老,没有配偶和子女,故应考虑被告的实际情况和养老需求。





法院判决




法院认为,二原告户籍迁入时,系争房屋的承租人为白某,且被告在办理承租人变更时承诺保证共同居住人的居住权,故二原告有权参与系争房屋征收补偿利益的分割。综合考虑房屋来源、使用情况、在他处有无福利性质房屋等因素,遵循公平合理原则,酌情判决二原告获得征收补偿利益300万元。





律师观点



本案系本所律师代理的真实案例,系应房屋征收补偿利益无法协商一致而产生的共有纠纷。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定:“征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”第五十一条规定:“共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”本案的争议焦点为二原告在未实际居住的情况下是否属于共同居住人。


1、何某户籍迁入系争房屋是否属于帮助性质?


被告在庭审中提出,何某户籍迁入时系未成年人,当时在册户籍中无其法定监护人,故何某户籍迁入属于帮助性质。

本律师认为,根据民一庭调研与参[2014]11号《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》第三条第二款的规定:“除回沪知青子女等按政策回沪人员外,承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的,一般可认定为属于帮助性质,如允许他人子女为上学之便,将户口迁于公房,一般不应确认他人子女为同住人。”本案中,二原告系母子关系,原告白某a系本市插队落户知青,何某系知青子女,何某系根据本市知青子女政策在未成年时迁入系争房屋,且经当时承租人白某的同意,故何某根据知青子女政策迁入系争房屋内不属于帮助性质,可认定为共同居住人。


2,二原告在系争房屋内是否享有居住权?


本案中,二原告的户籍迁入系争房屋后未实际居住,并不符合共同居住人标准中对于实际居住的要求,但二原告在系争房屋享有居住权。

首先,根据《更改租赁户名申请书》记载,被告对二原告的同住人身份予以认可,同时承诺二原告在系争房屋内享有居住权,根据《民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”因此,根据被告的承诺,原告方在系争房屋内享有居住权,亦享有占有、使用、收益、有限处分等权益,包括征收补偿利益。

其次,根据民一庭调研与参[2014]11号《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》第三条第二款规定:“在系争房屋内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准,而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑,予以确认。如果承租人或同住人允许他人将户口迁入系争公房,并允许其在公房内居住,可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权,但入住人为未成年人,或双方另有约定的除外。”本案中,原告白某A系白某之女,何某系白某之外孙,二人户籍迁入均经过承租人同意,且未禁止二原告在系争房屋内居住,故可认定二原告享有居住权。

综上,本律师认为,目前被征收的房屋多为简屋、旧里等年代久远的老式房屋,被征收房屋本身面积小,且家庭人员结构和户籍情况因历史因素导致十分复杂。因此,在司法实践过程中,法院并不会生硬的套用第五十一条的共同居住人规定,而是综合考虑各种因素,如被征收房屋的来源、在册人员的户籍迁入缘由、承租人变更情况、是否存在无法居住的特殊情况等等。本案中,二原告虽未在系争房屋内实际居住,但均享有居住权,且在本市均未享受过福利性质房屋,故属于共同居住人,有权享有征收补偿利益。


本文来源于公众号-征收实务研究,如无意中侵犯了某个媒体或个人的知识产权,请来信或来电告之,本网站将立即删除。