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上海静安法院:没有认定为居住困难户,也可参照同住人标准分割征收补偿利益-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
上海静安法院:没有认定为居住困难户,也可参照同住人标准分割征收补偿利益

“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。一户八口全部不符合共同居住人条件,其中六人皆被认定为居住困难户。房屋征收的补偿利益应当如何分配呢?特别是其中未认定为居住困难户的两人是否应当享有征收补偿利益呢?

律师观点

“居住困难”的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。而根据《上海高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》中,对于“居住困难”,应当按照房屋调配当时公房政策所规定“居住困难”的面积标准认定。

居住困难户的认定需要同时满足两个标准,一个是对于个人来说,另外一个是对于整户来说。居困的认定标准是参照经济适用房的面积标准,也就是人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)来进行认定是否达到居困标准;对于整户来说,仍需要满足人头钱>砖头钱的标准,人头钱和砖头钱计算标准如下:

人头钱=折算单价×居住困难户人数×22平方米

砖头钱=被征收房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额

居住困难户通常由房管局和动迁组认定,与共同居住人的认定标准不一致,不一定实际居住过房屋。

本案中,系争房屋面积较小,且包括承租人冯大皆不符合共同居住人的条件。冯大作为承租人,在全部人员不属于同住人的情况下,独占补偿利益显然违背了公平正义之原则。

争议问题在于未被认定为居住困难户的冯大的妻子与儿子两人是否可以分得系争房屋的征收补偿利益。结合系争房屋的来源、户籍情况、与系争房屋的实际联系等因素,法院最终认定不能因其未被认定为居住困难对象而排除他们获得征收补偿款项的资格。出于共同居住人与居住困难保障对象的认定条件不一,最终分配冯大的妻子、儿子一定份额的征收补偿利益。

基本案情

冯大爷与李大妈夫妻多年,育有多个孩子,承租了一套位于上海市静安区安庆路的公房与子女共同居住。两人相继去世后,辗转多后,房屋承租人最终变更为儿子冯大。至征收时,房屋承租人仍然是冯大,在册户籍有冯大一家及冯大的儿子一家,以及冯大的侄子小冯一家三口共8人。

冯大年幼时曾在公房中居住,后去插队落户回来后就再未住过,他的妻子、儿子一家都并未在房屋中居住过。而小冯仅短暂住过4年后就再未居住,其妻子与儿子都从未居住过这套房屋。自1998年房屋前一任承租人冯康去世后,公房因不能住人而关空,用于堆放杂物。

2015年,冯大作为乙方与征收单位签订了征收补偿协议,因为公房建筑面积较小,冯大、小冯一家三口以及冯大媳妇和孙子6人皆被认定为居住困难人口,增加货币补偿款41万余元。冯大选择房屋产权调换,获得上海闵行区汇秋路3套房屋的产权与一系列补偿费共约250余万元。

小冯一家认为自己属于同住人,有权分得房屋的征收补偿利益,冯大不得将其私自占有。且自己已经被认定为居住困难,补偿利益理应由被认定为居住困难户的5人均分,要求获得1套房屋的产权、并与冯大等人共有1套房屋。遂与冯大起了争执,诉至上海市静安区人民法院。而冯大认为侄子一家并不属于同住人,只同意分给其托底增加货币款的相应份额以及1套房屋,不同意与侄子一家共有房屋。


法院判决


1、小冯及其儿子各得份额为264,000元,小冯妻子可得份额为350,000元,其余征收补偿归冯大一方所有

2、小冯一家可以取得1套房屋,冯大及其儿子一家可以取得另外2套房屋(包含冯大个人享有的份额,及其与妻子、儿子等共同享有的份额)

法律分析


共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。此处的其他住房是指国家给予的具有福利性质的住房权益。

根据冯大与小冯方面的分别陈述,且结合小冯一家曾在上海市成都北路房屋拆迁时,享受过拆迁协议的事实。法院认为,两方均未在系争房屋内实际居住,因此均不符合同住人的条件,且小冯一家仅能获得居住困难补偿份额的托底保障。而冯大作为承租人,只是系争房屋全部户籍在册人员的代表,独享征收补偿利益显然对其他户籍在册人员不公平,因此冯大一方与小冯一方均可以取得相应征收补偿利益。

由于小冯一家均已被认定为居住困难保障对象,因此可得征收补偿份额限于264,000元。至于小冯的儿子与冯大的孙子虽然于系争房屋被征收时尚未成年,但同样考虑到二人已被认定为居住困难保障对象,同样各自可得限于264,000元的征收补偿。

冯大及其妻子、儿子曾经于上海市东宁路某房屋被拆迁时,取得昌里东路某房屋,但考虑到东宁路路房屋被拆迁部分系冯大妻子继承其父母财产所得,不属于福利性质取得。同时,冯大一家所拥有上海市金碧路某房屋属于购买的商品房,因此不应当认定三人属于他处有房。三人均有权取得系争房屋的征收补偿利益。

而虽然冯大的妻子、儿子虽然未被认定为居住困难保障对象,但考虑到居住困难保障对象的认定标准与同住人的认定标准不一样,因此不能仅以未被认定为居住困难保障对象而排除他们取得征收补偿的资格,还应结合其他因素综合考虑。

案例来源

冯4、华某某等与冯某某、陶某某等共有纠纷一审民事判决书


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