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上海二中院:公房征收中,对于无房,年老体弱的同住人该如何保障其住房利益?-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
上海二中院:公房征收中,对于无房,年老体弱的同住人该如何保障其住房利益?

在征收中,往往会遇到独居老人的房屋被征收,从而无房可住的艰难局面,需要另行购房解决居住生活问题。为解决这一问题,《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,规定承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的,可以酌情多分。假如遇到这样的年老体弱、缺乏经济来源。且均分所得的钱款,无法保证购得房屋正常生活的承租人或同住人,那么法院会如何处理呢?


律师观点

同住人的认定是公房征收中的难题,是否认定为同住人,意味着在征收中是否可以获得征收利益,因此也是法院审理中的难点和重点。但是同住人之间由于对公房的贡献不同,每个人条件不同,因此法院对于征收钱款的划分也会根据个案而有所区别,下面我们谈谈同住人的认定和征收利益的分配问题。

(一)关于同住人认定

根据《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,同住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,此处的“其他住房”是指福利性质房屋。

本案中,徐某在宅基地上房屋拆迁不属于他处有房的的情形,其配偶袁某一在涉案房屋居住结婚后搬离他处是因为于涉案房屋面积较小居住困难的情形,因此袁某一一家属于同住人。

婚姻关系存续期间,袁某三的配偶杨某享受过单位福利分房,因此视为袁某三一家他处享受福利分房情形,不再认定为同住人。因此,夫妻一方获得福利分房,认为另一方也享受过福利分房。

袁某二、袁某六一家获得公房,后支付相应对价12万元,按照公房出售政策购得房屋产权,因此视为享受了福利分房,没有同住人资格。

(二)关于征收利益分配

根据《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,在征收利益分配时,承租人、同住人之间,一般遵循一人一份,均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况的,可以酌情多分:承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的。

本案中,当事人一人在涉案房屋居住至动迁,其他人在涉案房屋动迁前并未实际居住,酌情对当事人予以多分也属正确。但是,在涉案房屋征收后,其他各方当事人均有住房,无居住的困难,反之,当事人作为独居老人无其他房可另行居住,需另行购房屋解决居住问题,且为实际购房支付了283万元。故一审法院现确定当事人可获得的征收补偿款尚不足以保证其在购买房屋后的正常生活,所以,二审法院在确保其正常居住及生活的前提下,对于被告一方可得征收补偿利益进行了下调。


案例分析

袁某一、袁某二、袁某三系袁某某子女;袁某一与徐某系夫妻关系,生育一女即袁某五;洪某某系袁某五之女;袁某二与袁某六系父女关系;袁某三与杨某某系母女关系。



(一)涉案房屋情况

涉案房屋原系案外人金某某祖上的私房,原作为私有出租房屋改造交付国家归公。该房屋在公管期间,其中的底层客堂、底层西中厢由袁某某租赁。袁某某在占有使用涉案房屋期间搭建阁楼一间。

1、房屋征收补偿利益

2018,上海市黄浦区人民政府作出《房屋征收决定》,涉案房屋被纳入征收范围。房屋坐落于宝带弄,房屋类型为旧里,房屋性质为公房,房屋用途为居住。涉案房屋价值补偿款为评估价格、价格补贴及套型面积补贴的总和计2,563,616.57元,其中评估价格为1,655,192.34元,价格补贴496,557.70元,套型面积补贴为742,905元,上述款项乙方选择货币补偿。被征收房屋装潢补偿与其他各类补贴、奖励费用共计1295710元。涉案房屋拆迁补偿安置费用结算单显示,除协议中款项外,额外增发费用如下:特殊困难补贴30,000元(系针对袁某某个人),搬迁奖励费408,420元,征收补偿费用计息57,594.32元,搭建补贴22,826.96元,搭建部分计息309.18元。上述征收补偿费用合计4,392,977.46元。

2、其时,涉案房屋在册户口两册共九人,一册为:户主袁某某(于1958年3月20日自浙江省镇海县迁入)、袁某二(2003年自黄家路房屋迁入)、袁某三(1963年报出生迁入)、袁某六(2003年自黄家路房屋迁入)、杨某某(1996年报出生迁入);另一册为:袁某一(1988年自上海科技专科学校迁入)、徐某(1990年自董家渡路房屋迁入)、袁某五(1993年报出生迁入)、洪某某(2017年报出生迁入)。

(二)居住情况:

袁某某一直居住涉案房屋直至该房屋被征收。

袁某二、袁某三自幼在涉案房屋居住直至各自结婚后搬离。

(三)房屋受配情况

1、袁某二、袁某六以及案外人严某某原住房上海市昼锦路房屋经套配换得位于上海市黄家路公房一套,承租人为严某某,原住房收回另行安排。袁某二、袁某六支付12万元对价,并以该理由辩称上述房屋性质不属于福利房屋。之后,黄家路房屋经购买取得产权,权利人为袁某、袁某六以及案外人严某某。

2、1998年,案外人杨某(袁某三配偶)在夫妻婚姻关系存续期间,由其单位增配一套303室房屋,该房屋由其单位支付购房款15万元,本人支付2.5万元。此前,案外人杨某与其父母因居住困难而由杨某单位分配一套位于上海市浦东大道房屋501。

3、2003年6月20日,朱某某、徐某某(系徐某父母)在南翔镇农村私房动迁,拆除原房屋,住入新住宅房。袁某一在涉案房屋居住并与徐某结婚生育袁某五,后搬离至南翔镇房屋,是受限于涉案房屋面积较小居住困难的现实条件。洪某某作为未成年人,其居住情况随父母。

(四)当事人诉求

一审中,袁某一方请求分得征收补偿利益300万元。后袁某某方不服一审判决,上诉请求撤销一审判决,改判袁某一一方不应享受动迁安置利益,动迁安置利益由袁某某、袁某三及杨某某获得。袁某某诉请,涉案房屋一直是由其一人居住,现在涉案房屋动迁,为便于女儿袁某三照顾,袁某某在拿到部分动迁款后又借钱,在女儿家附近购买了栖山路一室一厅的老房屋,建筑面积仅为50.27平方米,这是该地段市场价格最低的房屋,房价283万元,如果按照一审判决,袁某某根本无法购买该房,请二审法院能充分考虑袁某某的购房能力和居住问题,公正判决。

法院判决


一审法院判决:

袁某某应于判决生效之日起十日内向袁某一、徐某、袁某五、洪某某支付上海市黄浦区宝带弄56弄16号房屋征收补偿款250万元。

二审法院判决:

一、撤销上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初77号民事判决;

二、袁某某应于本判决生效之日起十日内向袁某一、徐某、袁某五支付上海市黄浦区宝带弄56弄16号房屋征收补偿款人民币1300,000元。

法律分析

二审法院对一审法院查明的事实予以确认。

本案中有两个焦点问题:

(一)关于同住人身份的认定

同住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,此处的“其他住房”是指福利性质房屋。

一审法院与二审法院在认定同住人的意见上并没有分歧。

1、本案中,袁某某一直居住涉案房屋直至房屋被征收,他处亦未享受过福利性质分房,应当享有本次征收补偿利益。

2、袁某一在涉案房屋居住,并与徐某结婚生育袁某五,故袁某一、徐某及袁某五可作为涉案房屋的同住人。洪某某的户籍在2017年报出生时迁入涉案房屋,此时,袁某一、徐某及袁某五均已不在涉案房屋居住,且洪某某一直随其父母生活,从未在涉案房屋居住,所以不应作为涉案房屋的同住人。


徐某在南翔镇曙光村农村私房动迁中曾享受安置,但是农村宅基地上的私房动迁本不属于福利分房性质,况且徐某在本次动迁中仅因违章建筑获得补偿4,501元,新建住房也是由徐某自己出资,所以不属于享受福利分房的性质。


3、袁某三结婚后搬出了涉案房屋,其女儿杨某某虽然报出生于涉案房屋,但是杨某某并未在涉案房屋居住,而是随父母在他处居住,所以不应作为同住人。袁某三配偶杨某曾获单位分配303室房屋,且单位支付了大部分的款项,此后杨某又在2000年购买了501室房屋公有住房的产权,上述行为均发生在袁某三与杨某婚姻关系期间,应视为袁某三与杨某共同享受了福利分房,不能认定为涉案房屋的同住人。

4、袁某二一家居住的昼锦路公房经单位售配取得黄家路公房一套,袁某二辩称其为此支付对价,但嗣后,袁某二一家三口按公房出售政策购得上述房屋产权并登记在三人名下,该情形属于享受福利房屋,故袁某二、袁某六不应作为同住人享受本次征收补偿利益。

(二)关于征收利益分配

一审法院与二审法院认定有所不同:

一审法院认为:

在征收补偿利益分配上,根据已查明的事实,特殊困难补贴应属袁某某个人所有;双方对袁某某搭建阁楼一节事实均无异议,故搭建补贴及搭建部分利息应当为袁某某个人所有;涉案房屋被征收之际由袁某某居住,故应享有家用设施移装费、搬迁费、搬迁奖励费等基于实际居住、使用房屋产生的补贴、奖励费用。在余款分配上,基于袁某某年老且他处无房的事实并综合考虑房屋来源、个人对房屋的贡献、实际居住情况等因素,酌情对袁某某予以多分。因袁某某实际领取了征收补偿款存单,故其应当支付袁某一一方应得征收补偿款250万元。

二审法院认为:

在征收补偿利益分配上,根据已查明的事实,特殊困难补贴应属袁某某个人所有;双方对袁某某搭建阁楼一节事实均无异议,故搭建补贴及搭建部分利息应当为袁某某个人所有;涉案房屋被征收之际由袁某某居住,故应享有家用设施移装费、搬迁费、搬迁奖励费等基于实际居住、使用房屋产生的补贴、奖励费用。

根据规定,承租人、同住人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但是对于承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的,可以酌情多分。

本案中,袁某某一人在涉案房屋居住至动迁,其他人在涉案房屋动迁前并未实际居住,所以一审法院对于归属于实际居住人袁某某的部分费用认定正确,在余款分配上,基于袁某某年老且他处无房,一审法院综合考虑房屋来源、个人对房屋的贡献、实际居住情况等因素,酌情对袁某某予以多分也属正确。但是,在涉案房屋征收后,袁某一一方各有住房,无居住的困难,反之,袁某某作为独居老人无其他房可另行居住,需另行购房屋解决居住问题,事实上袁某某也的确另行购房居住,且为实际购房支付了283万元,故一审法院现确定袁某某可获得的征收补偿款尚不足以保证其在购买房屋后的正常生活,所以,二审法院在确保袁某某正常居住及生活的前提下,对于袁某一一方可得征收补偿利益调整为130万元。

案件来源:袁某某、袁某二等与袁某一、徐某等共有纠纷