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征收问答一到十问-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
征收问答一到十问

问:

征收和动迁有什么不同?

答:

2011年1月21日,国务院公布了《国有土地上房收与补偿条例》(590号令)。上海市结合2008年以来的工作实践,在原“拆迁”机制上进行创新、完善政策,实施“数砖头加套型保底”的补偿安置新政,在旧改地块实行两轮征询制度,建立结果公开制度,制定了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(71号文),标志着“拆迁时代”终止,“征收新政”实施。

私聊

以前动迁,政府和开发商都可以做;现在的征收,只有政府能做,由政府委托征收事务所进行具体工作。全过程包括最终结果都全部透明化,每个环节都严格遵照法律规定更加尊重民意,更加公平。



问:

什么是征收主体、征收部门、实施单位?

答:

黄浦区人民政府负责黄浦区的房屋征收与补偿工作。

黄浦区住房保障和房屋管理局为本区房屋征收部门,负责组织实施房屋征收与补偿工作。

黄浦房屋征收事务所接受黄浦区住房保障和房屋管理局委托,承担具体的房屋征收与补偿的具体工作。征收事务所提供全过程的房屋征收服务,不以盈利为目的,接受房屋征收部门的监督。

私聊

浓缩就是精华:政府是主体,房管局是部门,您征收安置上有问题直接找事务所就对了,我们乐意为您服务。



问:

实施“房屋征收”的情形?

答:

(1)国防和外交的需要;

(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(5)由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

私聊

从目前上海的房屋征收情况来看,大部分情形以第五种,也就是“旧区改建”为主(也就是俗称的旧区改造),这种情形需要进行“两轮征询”,下一次我们会推送两轮征询的介绍,请期待~(补充一点,除了“旧区改建”,其他情形的房屋征收不是一定要进行两轮征询)



问:

征收范围确定后,是否可以新建、扩建或改变房屋用途?

答:

房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿。

私聊

“马上要征收了,我赶紧多搭个阁楼!钱能多算点呗?

“你搭的再多,计算面积还是按照原来的哦!

“那算了,还是省了这笔材料钱吧。。。



问:

征收补偿的方式有哪些?

答:

征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

私聊

1,你可以选纯货币安置。

2,你可以选择房屋安置(扣除自行购房补贴)。

举例:如果您选的安置房是80万,然后按方案计算补偿总金额是200W。那么最终除了您选的房子,还可以得到120万货币。



问:

什么叫“两轮征询”?

答:

第一轮即旧城区改建的“意愿”征询,因旧城区改建房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的,方可进行旧城区改建。第二轮即征收补偿安置“方案”的征询,区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布,征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋的,区人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。因旧区改建征收房屋的,应当组织被征收人、公有房屋承租人签订附生效条件的补偿协议。

私聊

第一轮征询:就是问大家要不要征收?如果在30日内达到90%,开始第二轮征询。

第二轮征询:在方案、房源都公布后,开始签订附带生效条件的协议。

结果A:在约定期限内达到“规定签约比例”(黄浦区为90%),征收成功,皆大欢喜。

结果B:如果没有达到规定签约比例,则征收失败,大家至少再等5年。



问:

房屋征收如何做到“过程透明、结果公开”?

答:

房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案,设立公示厅,建立电子签约和结果公开查询系统,将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布,做到签约前公开居民资料,签约后公开补偿结果,实时反映征收补偿动态。

私聊

除了触摸屏全公示,我们还有3招硬功夫:

1:向居民发放承诺书,如果有前后不一致,居民可以凭承诺书起诉。

2:向社会公布举报电话,接受居民举报,举报查实有奖。

3:公示结果和审计结果一致。

明天我们会具体介绍“电子签约系统怎么做到公平”,大家接着关注哦



问:

电子签约系统怎么保证征收补偿的公平?

答:

我们用“科技+制度”保障公平!

1,在正式签约开始前,会提前锁定所有数据(包括房籍,户籍,认定建筑面积等数据),上传到市房地局的数据库备案,并同步公示,接受所有征收居民监督。

2,电子签约系统由市房管局统一监制,在签约用的数据锁定后,任何人无法篡改;如果遇到有必须修改的情况,必须书面向市局提交申请和证据。

3,在居民签约后,触摸屏系统会公示所有居民签订的补偿结果(包括电子协议,最终安置金额,所选房源等)

4:在居民搬离原址后,补偿协议要经过政府审计,通过后才会发放安置款;如果协议结果和触摸屏公示的结果不符,征收安置款将不会发放。

5:如果居民发现协议和公示的数据不相符,可以到我所举报,举报查实后,有奖!



问:

怎么理解征收“数砖头、不数人头”?

答:

当前实施的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》是以“数砖头加套型保底”的政策作为房屋征收补偿标准的核心政策。同时,在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上,又细化了补助、补贴和奖励等措施,各项费用均是以“房屋建筑面积”为计算标准,而不是以“人头数量”为计算标准。

私聊

现在的房屋征收补偿是以“砖头”为主,户口基本不作为补偿依据。当然,如果真的房子面积很小,实际居住人口很多,也会有“居住困难户托底保障”我们会在以后给居民讲解,敬请关注!



问:

“砖头”怎么数?

答:

现在征收安置款是由“征收居住房屋的补偿金额”+“各类奖励补贴”共同组成。

其中“征收居住房屋的补偿金额”就是砖头的钱,俗称“三块砖头”。

指的是被征收房屋的评估价格、价格补贴、套型面积补贴。

(1)评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积(被征收房屋的房地产评估单价低于评估均价的,按评估均价计算)。

(2)价格补贴=评估均价×补贴系数0.3×被征收房屋的建筑面积。

(3)套型面积补贴只存在于以下情形,即被征收房屋类型属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴,每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。

私聊

1,评估价格房子的基础价格,基于评估价。注意,承租房的话,这块只有80%哦,还有20%是给房管所的。

2,价格补贴是政府给的补助。均价×认定居住建筑面积×30%

3,套型面积补贴,其实是对“非成套”的补贴,明白点说,也就是政府给两级以下旧里额外增加一份“卫浴灶间”的面积补贴。均价×15㎡


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