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征收问答十一到二十问-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
征收问答十一到二十问

问:

被征收房屋(私房)面积如何认定?

答:

对于已经登记的房屋,其建筑面积,一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。私房中的阁楼(包括房地产权证“附记”部分的阁楼)不予认定建筑面积。


私聊


简单说:对于私房来说,有产权证的,按照房地产登记簿记载的建筑面积为准;没有产权证只有土地证的,实际测绘丈量建筑面积。



问:

被征收房屋(公房)面积如何认定?

答:

承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公用凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数计算建筑面积:





私聊


承租房以房屋租赁凭证(俗称房卡)记载的居住面积×相关系数计算建筑面积。



问:

房屋类型(新里、旧里等)是怎么决定的?

答:

房屋类型的标准由上海市房屋科学研究院制定,具体标准可以咨询相关部门。在征收过程中,房屋类型会在公示触摸屏上展示,您可以到征收办公室查看或者直接询问负责您户的征收工作人员。


私聊


房屋类型是“旧里”还是“新里”?征收事务所是没权力决定的。实际操作中,房屋类型参照房地产登记簿和公房资产管理中心记载的原始资料为准。




问:

公房中的阁楼如何认定?


答:

依据沪房管规范征[2012]9号《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》第六条第三款规定:2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。


私聊


1,高度小于1.2米(不包括1.2米)不算面积。

2,高度在1.2米-1.7米(包括1.7米)面积算一半。

3,高度大于1.7米(不包括1.7米)面积全算。


阁楼高度以公房资产管理部门的原始资料记载高度为准。




问:

如何确定签约主体?

答:

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准。公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。


私聊


私房,和产权人签约;公房,和承租人签约。




问:

私房产权人过世后,补偿协议签订主体如何确定?

答:

私房产权人过世后,由其继承人作为补偿协议签订主体。如果私房产权人没有留下遗嘱的,则按照法定继承的规则确定补偿协议的签订主体。





问:

公房承租人过世的,补偿协议签订主体如何确定?

答:

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的,本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人,变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人过世的,由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同;无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的,应当通过自行协商确定承租人。


私聊


1,不管承租人户口在不在本市,都是以承租人为签约主体。

2,如果承租人去世了,则需要在册户口的所有人员共同推举签约代表人(没有继承概念)。

3,如果承租人去世了,房屋所在地没有户口,就要由本市户口的有资格继续承租的人推举签约代表人。




问:

评估机构如何选定?

答:

被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定,也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构由本地块被征收人、公有房屋承租人投票产生。


私聊


实际上,目前基本都是由居民投票决定评估公司,采取简单多数原则。




问:

评估均价的解释?

答:


评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积


被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。





问:

什么是居住困难户保障?

答:

房屋征收范围内居住困难户可以申请居住困难户人数审核。

以《关于印发<上海市共有产权保障房(经济适用住房)申请、供应和售后管理实施细则>的通知》(沪房管规范保[2012]7号)、《关于印发<上海市共有产权保障房(经济适用住房)申请对象住房面积核查办法>的通知》(沪房管规范保[2012]8号)、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征[2014]243号)对困难人口进行核定。


私聊


如果您家里房子面积很小,在册户口又很多,并且他处无房:可以申请居住困难人口核定。所以不是户口人数多就算居住困难的。

这里需要指出一点:虽然参照的是[2012]8号文件的核定标准,但是经适房标准除了住房,还要考虑收入标准,征收中的居住困难人口核定只审核住房标准。

通过审核的困难人数可以用来计算居住困难保障补贴。


(具体居住困难相关公式和计算方式,请咨询自己的经办人员,明天咱具体介绍~)

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