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静安法院:动迁新政后,私房动迁仅考虑产权人和继承人的份额,不再考虑实际使用人利益-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
静安法院:动迁新政后,私房动迁仅考虑产权人和继承人的份额,不再考虑实际使用人利益

月有阴晴圆缺,人有旦夕祸福,在房屋拆迁过程中,也不免会遇到被拆迁人去世的情况。在这种情况下,房屋的拆迁补偿权该如何继承呢?根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人”的规定,房屋使用人可以主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益。2019年底,上海市高级人民法院发布了关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要,那么自此以后,房屋使用人还能继续要求分割征收补偿利益吗?

律师观点

上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要认为,私有住房的征收以产权平移为基本原则,被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围,不能随意扩大。在私有房屋征收中,一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋,不因征收关系而发生改变,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此,征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

其中涉及私房征收产权人死亡征收补偿利益的分配,产权人去世后未继承析产,房屋征收利益应当作为遗产由其继承人继承。一般情况下涉及房屋面积的补偿(比如三块砖部分、均衡实物安置补贴等)都应当认定为属于继承范围,其具体分配按照继承法进行。此外,关于办理房屋拆迁补偿的继承需要三步走:先找拆迁办,说明原产权人去世的情况;再到房子所在地公证处办理继承公证;最后,拿到公证书后到拆迁办办理拆迁合同变更;如果继承人对处分房产不能协商一致,也可以到法院起诉。

案例分析

徐A是系争房屋所在土地的使用权人,徐A与周B系夫妻关系,现均已去世。二人生前育有徐1、徐2、徐3三名子女。其中,徐3 1954年死亡。徐1与王A原系夫妻关系,二人育有一女徐某,后徐1与王A离婚。徐某与黄某系母子关系。徐1于2016年报死亡。徐2与翁A系夫妻关系,二人育有翁1、翁2、翁3三名子女。后徐2于2019年4月26日去世。徐4的亲生父亲系徐A的弟弟。徐4与杜某2系母子关系。


2019年11月9日,系争房屋被纳入征收范围。2019年12月1日,王A作为代理人与住房保障和房屋管理局、征收实施单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,认定系争房屋为私房,约定房屋价值补偿款计3,856,547.12元;该户不符合居住困难户的条件;房屋装潢补偿19,545元;选择货币补偿;其他各类补贴、奖励费用共计1,379,030.73元(其中不予认定建筑面积残值补偿76,660.73元、搬家费补贴800元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励389,090元、早签多得益奖励50,000元、居住均衡实物安置补贴859,980元);本协议生效后,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

2019年12月,征收实施单位以《结算单》的形式对系争房屋的征收补偿利益予以确认,包括上述征收补偿协议中确认的房屋价值补偿、房屋装潢补偿、其他各类补贴、奖励费用共计5,255,123元,以及临时安置费13,500元、签约搬迁利息25,678.12元、居住搬迁奖励100,000元、居住提前搬迁加奖180,000元、预签约促签奖150,000元,共计5,724,301.12元。上述款项当事人均未领取。

2020年4月13日,王A代表王A、徐某、黄某,翁1代表翁A、翁1、翁2、翁3在征收实施单位签订《家庭协议》,约定“现权利人的继承人协商一致,向征收机关申请按以下方式打款:1.将1,145,239.28元给付至翁1名下,本次动迁将不再主张其他权利;2.本户剩余征收补偿款归权利人的继承人王A名下"。徐某、黄某、翁A、翁2、翁3对该协议均予认可。徐4、杜某2、杜某、杜某1则认为王A已与徐1离婚,不是徐1的继承人,且上述协议无徐4参与,因此协议应为无效。

原告徐4向法院提出诉讼请求:依法分割系争房屋征收补偿利益,确认系争房屋所有征收补偿利益属于徐A、周B二人遗产,按法定继承由继承人进行均分。



法院判决

确认系争房屋征收补偿利益系徐A、周B的遗产,其中1,145,239.28元归被告翁A、翁1、翁2、翁3共同所有,由被告翁1收取;剩余4,579,061.84元归徐A、周B的其余继承人共同所有。



法律分析

法院认为本案系争房屋为私房,本案当事人均未被认定为居住困难人口,故只有房屋产权人才是被安置人。系争房屋原系徐A、周B的夫妻共同财产,二人去世后未继承析产,系争房屋的征收利益应归作为其遗产由其继承人继承。系争房屋内户籍在册人员非继承人的,无权因户籍或实际居住主张分割征收补偿利益。系争房屋实际居住人的居住问题可基于原来的法律关系如扶养、赡养等进行主张。


徐1、徐2系徐A、周B的亲生子女,有权继承二人的遗产。但因徐1、徐2均在继承开始后、实际接受遗产前死亡,徐A、周B的遗产转由徐1、徐2各自的合法继承人接受。因无证据证明徐1、徐2就系争房屋征收利益的继承留有遗嘱或遗赠,故应按法定继承确认二人的继承人。法定继承的第一顺序为配偶、子女、父母,故徐某是徐1的合法继承人,翁A、翁1、翁2、翁3是徐2的合法继承人;徐1有第一顺位继承人,因此黄某不是徐1的继承人;王A已与徐1解除婚姻关系,故不是徐1的继承人。因此,徐某、翁A、翁1、翁2、翁3有权参与继承分配。对于徐2的征收利益份额,因徐2的继承人已在家庭协议及庭审中均做了明确表示,且并未侵害其他继承人的合法权益,应认定合法有效,并依据诚信原则不应反悔,故本院依法确认征收利益中1,145,239.28元归翁A、翁1、翁2、翁3所有,由翁1领取。王A、黄某、杜某2、杜某、杜某1均不享有单独的征收利益。


剩余征收利益归属、分配涉及徐4继承人资格的认定及继承比例等问题,与本案属不同法律关系,部分当事人要求在继承案件中另行处理,相关当事人可另行主张,故《家庭协议》中有关王A份额的约定尚属效力待定。



案例来源


徐4与王A、徐某等共有物分割纠纷一审民事判决书