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私房动迁,居住困难户的拆迁利益该如何分配?-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
私房动迁,居住困难户的拆迁利益该如何分配?

律师观点

房屋征迁货币补偿款包括被拆房屋价值的货币补偿款和因居住困难户增加的货币补贴款,其中被拆房屋价值的货币补偿款应归产权人享有,非产权人不能要求分割。而居住困难户增加的货币补偿款则在产权人和非产权人居住困难户之间分配,即使非产权人,假如认定为居住困难户,也可以分割相关的动迁款。居住困难户补贴是按困难人员数计算的,按困难人员数分配。除上述补偿款外,其余的补偿款大多与居住困难人数无关。

就居住困难保障补贴款而言,该补贴是在被认定为居住困难户的情况下,按核准的居住困难人数计算增加的补贴,按困难人员数分配。因此,该款应当归全体核定为居住困难人员共有,这里所说的居住困难人员包括原有房屋的产权人和非产权人 。《上海市国有土地上房屋征收补偿实施细则》规定了居住困难补贴的计算方式“居住困难补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额”,从中可以看出,居住困难补贴款不包括被征收房屋的房屋补偿款。主要注意的是,“每人享有22平方米”并不是指每人可获得22平方米的安置房屋,而是核算列为居住困难的动迁户可得货币补偿款的一种方式。在下面的案例中,原告即是被拆房屋的产权人,又是居住困难户,而两被告则是非产权人居住困难户,两者所得的征收利益是不一致的,即是房屋的产权人又是居住困难户的原告所得的动迁利益无疑多于非产权人居住困难户。综合来看,非产权人居住困难人员的货币补贴款远低于产权人的货币补偿款。

案例分析

原告与被告帅某原系再婚夫妻2008年6月20日登记结婚。2015年11月,原告起诉要求离婚,法院判决生效。被告钱某某系帅某与其前夫之子,原随父亲共同生活。为涉案动迁事宜,帅某于2007年9月14日与其前夫达成协议,变更钱某某由帅某抚养。天宝路房屋系原告在与帅某结婚前与案外人张效英、张效留、张效芳、张筱琴继承共有的私房。动迁前,天宝路房屋主要由张效留一家居住,张效英、张效芳也有居住,张某某一家在外租房居住。2009年11月,天宝路房屋被动迁,该户被认定居住困难户,认定居住困难对象13人,包括原告、张效英、张效留、张效芳、张筱琴在内的5名产权人,两被告和其余7名非产权人。

2012年11月13日,张效英、张效留代表该户与拆迁单位签订了房屋拆迁补偿安置协议。被拆房屋被认定建筑面积44.80平方米,房屋价值货币补偿款1,220,178.40元、居住困难户增加货币补贴款438,621.60元〔5,800元/平方米×13人×22平方米/人-1,220,178.40元〕,购买6套动迁房,总价2,264,762.50元,购房款与被拆房屋价值补偿款的差价为605,962.50元,应由被拆迁方支付;

另有搬场费537.60元(44.80平方米×12元/平方米)、选择异地配套商品房补贴44,800元(1,000元/平方米×44.80平方米)、居住困难户补贴343,200元(1,200元/平方米×13人×22平方米)、未认定被拆除房屋建筑面积补贴9,390元(600元/平方米×15.65平方米)、被拆除房屋建筑面积奖53,760元(1,200元/平方米×44.80平方米)、签约奖8万元、按期搬迁奖2万元、整体搬迁奖4万元、家用设施移装费补贴1,110元、增加一次性搬迁奖励3,000元、其他22,000元。(合计617797.6元)

扣除房款226,4762.50元后,拆迁人实际支付被拆迁人现金11,835.10元,由案外人张效留领取。拆迁协议签订后,5名原房屋产权人协商分配了6套房屋,并向拆迁单位出具了承诺书,张某某分得系争房屋,面积52.49平方米、价值354,832.40元。

2013年,帅某、钱某某向法院提起诉讼,要求获得58.52平方米的安置房屋权益,对6套安置房屋依法进行分割,其中1套归帅某、钱某某所有。法院判决帅某、钱某某、张某某共同分得本案系争房屋。

之后,张某某、帅某、钱某某又共同作为原告起诉张效留一家,称张效留一家得房屋获利较多,要求归还张某某一家动迁款170,536.20元。法院判决张效留一家给付张某某一家补偿安置款12万元。判决后,钱款由三人进行均分,系争房屋现由帅某和钱某某居住。

原告称,钱某某从未与原告生活过,如要分得动迁利益,不应该分配取得房屋,应当按动迁组当时讲的每人145,000元给予,但钱某某今后要赡养原告到终老。系争房屋应该是原告和帅某一人一半。起诉法院请求依法分割系争房屋,原告占有1/2份额,原告要求取得房屋,给付被告折价款。



法院判决

一、房屋归原告张某某所有;二、原告张某某给付被告帅某、钱某某房屋折价款641,933.60元;三、被告帅某、钱某某迁出房屋,将房屋交付原告张某某。


法律分析

法院认为,拆迁系在被拆房屋产权的基础上兼顾困难人口因素进行,拆迁安置和拆迁补偿款的核算系以户为单位进行,并不具体到个人的安置。在所得拆迁利益中,与居住困难人数无关的拆迁利益原则上应归原产权人享有,因居住困难人数增加的拆迁利益原则上应在居住困难人员之间进行分配。

本案中,原告是被拆房屋的原产权人之一,又是居住困难人员,两被告则是非产权人居住困难人员,两者应得的拆迁利益是不一致的,张某某可得的动迁利益无疑要多于两被告。两被告所述的每人享有22平方米并不是指每人可获得22平方米的安置房屋,而是核算列为居住困难的动迁户可得货币补偿款的一种方式。货币补偿款包括了被拆房屋的货币补偿款和因居住困难户增加的货币补贴款,其中被拆房屋的货币补偿款与居住困难人数无关,应归原产权人享有,非原产权人居住困难人员不能分割本属原产权人的应得利益,因居住困难增加的货币补贴款则应在产权人和非产权人居住困难人员中进行分配。居住困难户补贴是按困难人员数计算的,按困难人员数分配。除上述补偿款外,其余的补偿款大多与居住困难人数无关。

从拆迁协议的补偿款结算方式来看,可直接用于购买安置房屋面积的是货币补偿款,包括被拆房屋本身的货币补偿款和居住困难增加的货币补贴款,货币补偿款与总房款之间的价差605,962元虽然是用其他补偿款予以抵销,但该款对应的房屋面积本质上属于超面积购买。由于非产权人居住困难人员的货币补贴款远低于产权人的货币补偿款,以致两者可购买的面积相距甚远,从考虑安置居住困难人员的角度出发,该部分的面积购买权宜考虑分配给非产权人居住困难人员,两被告享有比例的购买权。鉴于张某某在与其他产权人协商分配动迁利益时未保障两被告的应得利益,本院在原、被告之间分割系争房屋时予以适当考虑调整。又,张某某的动迁利益来源于其婚前的产权房,其动迁利益实质是其婚前财产的转化,本质上属婚前财产,而帅某的动迁利益来源于婚后,本质上属婚后共同财产,但帅某是女方,可适当照顾。综合考虑本案上述各种因素及帅某在离婚后对房屋进行装修、两被告已经取得8万元补偿款等情况,本院酌情确定系争房屋归原告和两被告各半,房屋归原告所有,由原告给付两被告房屋折价款。

案例来源

张某某与帅某、钱某某共有纠纷案