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厂房租赁期间遇动迁,搬迁奖励费、停产停业损失费的补偿归谁呢?-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
厂房租赁期间遇动迁,搬迁奖励费、停产停业损失费的补偿归谁呢?

房屋动迁产生的补偿款纠纷一直是多发事件,而非居住房屋(如厂房等)动迁涉及的当事人范围更加广泛,由此产生的补偿款纠纷也就更为复杂。补偿款如何在当事方之间进行合理分配?其中的搬迁奖励费、停产停业损失费、装修装饰费又归谁所有?这些都是实践中需要弄清的问题。


律师观点

在实践当中,常有不法建筑的存在。在房屋征收的过程中,不合法的建筑不纳入征收补偿范围。由此对于非居住房屋(如厂房)的租赁协议中,对于该部分不合法建筑的租赁约定因租赁标的物违法而无效但根据合同法第五十八条规定,双方的约定部分无效不影响其他部分效力。故此,双方的约定对补偿款的分配存在具有效力,关于动迁补偿按照当事人双方约定进行。对于租房合同如约定遇到动迁一方不给另一方赔偿的,需根据实际情况进行斟酌判定,如案例中提到的停产停业损失是为了弥补实际经营人(本文指实际承租人)在动迁过程中另寻经营场所的空窗期所产生损失的弥补,而不是补偿给被补偿人(本文指房屋产权人)的钱款。

对于厂房的动迁钱款,对于装饰装修补偿款,一般按照“谁装修,补偿谁”的原则进行分配,若难以认定按照合同约定进行;对于动迁速搬、速迁奖励款,该费用系动迁单位针对被补偿人及时搬离交还被动迁场所之补偿费用,而不是针对实际经营使用人的补偿,因此实际经营使用人无权得到该钱款对于停产停业补偿是针对实际经营人在租赁期未满但要提前搬离另寻经营场所而实际发生损失的补偿。即使租赁协议当中约定该部分不予赔偿,但停产停业补偿实际应用于弥补因动产产生的空窗期经营损失,从补偿款性质及公平原则出发,此补偿款应当归实际经营使用人所有。

基本案情

承租的厂房办公房发生动迁,原被告就征收补偿款中停产停业损失、装饰装修及建筑物等补偿产生纠纷,诉讼至法院。




案例分析

上海市闵行区虹梅南路XXXXXX号房屋的产权人为A公司。2015年,被告行顺公司(签约甲方)与原告祐任公司(签约乙方)签订《房屋租赁协议》,约定:甲方将虹梅南路XXXXXX号内厂房办公房租赁给乙方约定:在使用年限中,如遇市政批租、动迁,甲方不承担任何赔偿责任,协议自然终止,协议期间如有其他未尽事宜,双方友好协商解决。协议签订后,原告承租使用系争房屋,并向被告支付了1的房租。20141225日,政府出具《非居住房屋协商搬迁补偿方案》,载明:协商搬迁范围为集体土地上非居住房屋;停产停业损失补偿标准为被搬迁房屋建筑面积每平方米100-350在规定的时间内完成评估及签约的,给予被补偿人速签奖励费,在双方签约后,被补偿人按搬迁补偿协议规定的时间全部完成搬迁、移交土地的,给予被补偿人搬迁奖励费;在搬迁补偿协议规定时间提前15日内完成搬迁、腾地工作的,给予被补偿人速迁奖励费;协商搬迁房屋的市场租赁关系的处理,出租的土地、房屋采用“谁出租谁解约谁收回”原则进行等。2016328日,《房地产估价报告》载明:虹梅南路XXXXXX号权利人为A公司,其中1号、7号、10号、14号房屋在产证范围内。经庭审质证,原、被告双方确认,原告祐任公司承租范围系1号房部分及5号房。后原被告就征收补偿款中停产停业损失、装饰装修及建筑物等补偿产生纠纷。原告诉至法院:1.被告支付承租房屋动迁速搬、速迁奖励款及动迁停产、停业补助费人民币;2、被告支付装饰、装修补偿款。



法院判决

一、被告行顺公司向原告祐任公司支付停产停业补偿款;

二、驳回原告祐任公司其余诉讼请求。




法律分析

祐任公司承租范围内因部分房屋并未取得房地产权证或建设规划许可,该部分租赁标的物不具有合法性,原、被告双方租赁协议中涉及该部分不合法建筑的租赁约定因租赁标的物违法而无效,虽然双方的约定部分无效,但不影响其他部分效力,因此双方就涉案房屋内剩余合法建筑部分的租赁约定,与法不悖,仍应属合法有效。从评估报告、动拆迁协议中均能反映出,该补偿金额中包括了对祐任公司承租范围内的停产停业损失、装饰装修及建筑物等补偿。而就补偿款问题,祐任公司认为动迁速搬、速迁奖励款,动迁停产、停业补助费,及部分装饰、装修补偿款应由行顺公司予以补偿,而行顺公司则认为按照双方协议约定,如遇市政批租、动迁,其不承担任何赔偿责任,协议自然终止,故不应予以支付。法院认为,虽租赁协议属部分无效,但该约定为双方就后果处理达成之一致意思,应作为双方就本案处理的参考。对于租赁协议中约定的遇到动迁不予赔偿的条款,应理解为合同项下可以预见的房屋产权人直接投入损失的赔偿,但对于实际经营人的停产停业补偿,不因合同约定而消失。 

首先,对于祐任公司主张补偿款中的装饰装修补偿款,现该部分由何方进行装修难以认定,又双方约定遇动迁租赁终止,祐任公司承租系争房屋时应已明知租赁协议可能会提前终止,装修存在相应风险,且双方明确约定行顺公司不予赔偿,故对于祐任公司主张该部分补偿款本院难以支持。

其次,对于祐任公司主张之动迁速搬、速迁奖励款,该费用系动迁单位针对被补偿人及时搬离交还被动迁场所之补偿费用,虽祐任公司为实际使用人,但其并非为该费用的补偿对象,故其主张该部分补偿款本院不予支持。

最后,关于祐任公司主张之停产停业损失,祐任公司为该部分厂房的实际承租使用方,动迁发生时其租赁期尚未届满,其需提前搬离并另寻经营场所,停产停业补偿系针对该期间实际发生损失之弥补。而双方协议中约定不予赔偿,应为租赁合同项下可预见的行顺公司直接投入损失的赔偿,但该笔费用实际用于弥补因动迁产生的空窗期经营损失,且就该部分场所行顺公司并非经营使用人,故从补偿款性质及公平原则出发,此补偿款应属祐任公司所有。


案例来源

 祐任公司与行顺公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书