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杂货店的租客离世后经营情况变更,征收补偿款如何分配?-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
杂货店的租客离世后经营情况变更,征收补偿款如何分配?

学习了前几期的房屋征收补偿,我们已经知道共同居住人有权分割动迁住房份额。但若遇到承租的非居住房屋征收情况,也有一系列问题需要回答。征收款由谁获得?若承租人死亡,租赁情况没有变更,经营情况发生了变更,非居住房屋的征收款该如何分配呢?非居住房屋通常指“住宅”以外的房屋,一般包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,也可以认定为非居住房屋,如本案中租赁的杂货店。

律师观点

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予补偿。如果非居住房屋的承租人死亡,其与出租人的租赁合同就会依法变更或者终止。但是,在承租人死亡后如何确定新的租赁主体,目前没有明确具体的法律规定或政策依据。法院认为,如果承租人死后,租赁合同未作变更,该非居住房屋征收补偿利益的归属应当根据公平原则认定征收补偿应由有权继受承租人资格的当事人共同取得。而不能单归实际经营人所有,即便房屋征收部门将其认定为房屋征收签约主体。但实践中,若租赁没有变更,经营人发生了变化,对在房屋当中实际经营的当事人,可对征收补偿酌情予以多分,停产停业补偿及其他与经营直接相关的奖励补贴也应由该实际经营当事人取得,不纳入已经死亡的承租人遗产。




基本案情

张A是系争房屋的承租人,在其去世后,系争房屋的承租人未作变更,其孙张3在系争房屋内实际经营,后系争房屋被征收。张A其他继承人与张3发生财产纠纷。

案例分析


张A与配偶张某某育有四个子女,即张a、张1、张2、张5。张A于2003年去世,张某某于1988年去世;张a于2014年5月去世,其配偶毛某于2003年12月去世,育有两个子女即张3、张4。陆某和张3是夫妻关系。系争房屋为非居住房屋,有两层,无户籍在内。该房屋与邻接的秦关路XXX弄XXX号房屋早年均为张A承租的公房,其中秦关路XXX弄XXX号房屋由张A携家人居住,系争房屋则由张A在内注册经营万源酱酒烟杂店(个体工商户)。后其他家人陆续迁出,秦关路XXX弄XXX号由张3家庭与张A居住。万源酱酒烟杂店于1998年申请歇业并注销,此后由张3在系争房屋注册万源烟杂店,经营直至动迁。张A去世后,秦关路XXX弄XXX号房屋的承租人变更为张3,系争房屋的承租人则未作变更。

2015年12月,系争房屋所在地区被纳入征收范围,此后当事人对该房屋承租人变更事宜无法达成一致。2016年6月,相关部门对系争房屋征收事宜做出决定,原承租人张A死亡,物业公司不再受理该户租赁户名的变更手续,由营业执照上的经营者张3作为签约代理人,签约后该房屋的二层按非居用房测量面积,从1987年1月起计收租金。2016年9月22日,陆某作为张3的代理人签订了“征收协议”。根据征收协议,系争房屋承租人为张A(亡),认定建筑面积54.52平方米;房屋价值补偿款2,688,926.40元,停产停业损失补偿336,115.80元,各类补贴奖励费用1,304,100元,结算单上另有其他补贴奖励费用203,438.61元。上述款项已发放至张3名下银行账户。原告张1、张2提出诉讼请求:依法分割系争房屋的征收利益,由张1、张2各分得四分之一征收补偿款计114.4万元。

一审另查明,1995年12月20日,张A遗嘱内容如下:一、凡属立遗嘱人张贤达个人的财产,在立遗嘱人过世后由长子张荣生、长女张某2、次女张某5、次子张某1四个子女平均继承;二、有关秦关路XXX号的万源酱酒烟杂店的经营,立遗嘱人过世后,按照国家工商有关法令、法规,在符合国家法律、政策的前提下,由四个子女共同协商。

原告不服上诉称:系争房屋为公有非居住房屋,并非私有房屋,承租人资格并非继承可得。张1、张2虽为张A的继承人,但他们户籍不在被征收的公房内,其户籍迁离系争房屋均超过半个世纪,与系争房屋无任何关联性。房屋征收工作指挥部曾于2016年明确指定张3为承租人并作为房屋征收签约主体,后物业认为该房屋为非居住用房,物业公司不再受理租赁户名的变更手续,但因张3为非居房屋的实际经营人而确定张某3作为签约人,因此本案非居住用房不存在继受承租人资格的问题。张A经营的万源酱酒烟杂店于1998年已申请歇业注销,张某3于同年在系争房屋中申请注册,自此一直由张某3单独实际经营直至征收。虽系争房屋的承租人未予变更,但根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定,在系争非居房屋原承租人张A去世后,其与出租人的租赁合同即已终止。张某3是事实上的承租人。基于上述原因,房屋征收补偿利益应全部归己方所有。



法院判决

一审法院判决:一、张3支付张1征收补偿款60万元;二、张3支付张2征收补偿款60万元;三、驳回张1、张2的其他诉讼请求。

原告上诉,二审法院驳回上诉请求。



法律分析

一审法院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予补偿。本案中,系争房屋为公有非居住房屋,征收补偿应由承租人取得。但该房屋承租人张A在征收之前即已去世,此后承租人未作变更。根据有关规定,非居住房屋承租人死亡或者依法终止的,租赁合同依法变更或者终止。系争房屋承租人2003年张A去世,至2015年12月系争房屋所在地区被纳入征收范围,租赁合同亦未作变更。鉴于非居公房承租人死亡后如何确定新的租赁主体,目前没有明确具体的法律规定或政策依据,因此有关系争房屋征收补偿利益的归属应当根据公平原则并结合案件具体情况予以确定。

根据公平原则,应认定此时系争房屋的征收补偿应由有权继受承租人资格的当事人,即张A的继承人共同取得。鉴于张3在系争房屋内实际经营,可对征收补偿酌情予以多分,停产停业补偿及其他与经营直接相关的奖励补贴也应由其取得。张1、张2主张依据张A的遗嘱,其有权分得经营相关的征收补偿利益,但一方面以张A为经营者的万源酱酒烟杂店在其生前就已被注销不再经营,张3系注册新的个体工商户在系争房屋进行经营;另一方面个体工商户并无独立的民事主体资格,其经营行为是经营者个人的民事行为,随着经营者停止经营而消失,在民法上并不存在一种可供继承的个体工商户经营权。故对张1、张2的主张不予采纳。张5和张4明确表示将系争房屋征收利益中其应得的份额让给张3,与法不悖,一审法院予以确认。综合考量系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、经营情况的因素等,一审法院酌情确定张1、张2可各自分得征收补偿款60万元。



案例来源


张1等与张4等分家析产纠纷上诉案