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不具有同住人资格的公租房“同住人” 是否一定不能获得动迁利益?-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
不具有同住人资格的公租房“同住人” 是否一定不能获得动迁利益?

争 议 性 质



争议焦点:户籍在册人员并未实际在系争公租房内居住或/且在本市他处因动迁已经获得动迁利益导致其不具有共同居住人资格,是否一定不能获得动迁利益?



主要人物关系示意图



案 例

案 情 简 介


上海市泾东路某号房屋为公租房(下称“系争房屋”),原承租人陈某6于2014年去世。2015年,经家庭成员协商一致,承租人变更为陈某2。2017年6月,该房屋所在地块被列入征收范围,当时该房内有户籍在册人员7人,原告1人被告6人户籍都在该房内。

2017年7月,某区房屋管理局、征收实施单位与陈某2签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,约定:被征收房屋价值补偿款1907016.48元;装潢补偿12320元;居住房屋搬迁补助费700元、居住房屋家用设施移装费2000元、无不予认定建筑面积残值补偿4万元、居住房屋签约面积奖24640元、签约比例奖12万元、居住房屋自购房补贴116万元,奖励补贴合计1347340元。该户另有签约比例奖超比例递增部分5万元、按期搬迁奖2万元、临时安置费补贴12000元、早签早搬加奖9万元、增发临时安置费补贴11550元、签约搬迁计息奖41550.68元。被告陈某2已经领取该处房屋征收补偿款共计2566667元。

1990年4月,陈某2、李某因婚后无房,曾获得单位增配的上海市怀德路某室公有住房一处。2000年6月,上海市自来水公司(甲方)与李某(乙方)签订《公有住房买卖合同》,约定:李某自愿购买甲方出售的坐落于上海市怀德路某室房屋,该房屋建筑面积36.91平方米,房屋售价为21955元。

1997年4月,陈某1居住所在的东宝兴路某号的私房拆迁,应安置人数3人,陈某1为安置人员之一,陈某1和家庭成员共获得公租房2套,其中一套后被购买成售后产权房。




案 例

双 方 观 点


原告方观点

原告诉讼请求:要求分割系争房屋征收补偿安置款并要求获得征收补偿款70万元。

事实和理由为:系争房屋系公有住房,承租人为陈某2。原告陈某1与被告陈某2系姐弟关系,原、被告户籍在册,原告系被征收房屋的被安置人员,现系争房屋被征收,原告应获得相应的征收补偿利益。



被告方观点

被告辩称:原告虽然在系争房屋内有户籍,但并未实际居住。系争房屋来源与原告无关,原告对系争房屋没有贡献。本次征收系按照房屋面积计算,原告户籍迁入并未带来额外利益。原告已经在他处享受过动迁安置利益,不属于本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。因此,原告并非系争房屋共同居住人,不能享受本案征收利益。故不同意原告的诉讼请求。





法 院 观 点




法院主要观点为:公有房屋承租人所得的货币补偿款归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。原告陈某1在本市他处因动拆迁获得福利分房,故不应认定为系争房屋共同居住人。但考虑到该房屋来源情况及变更承租人时系经原、被告协商一致,被告陈某2虽然被确认为承租人,但其在本市他处同样享受过福利分房。故根据公平原则,酌情确定原告陈某1分得征收补偿安置款35万元。





律 师 观 点




1、根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。一般来说,在公租房动迁案件中,只有公租房屋承租人和具备共同居住人资格的同住人才能获得动迁补偿利益。但是,根据案件的具体情况,“同住人”(户籍在册人员)并未实际在系争公租房内居住或/且在本市他处因动拆迁已经获得福利分房导致其不具备共同居住人资格时,并非必然不能获得动迁利益。


2、能否获得公租房动迁补偿利益、获得多少利益要综合多种因素判断。这些因素包括但不限于:具有常住户口与否、实际居住生活一年以上(特殊情况除外)与否、本市有无其他住房或者虽有其他住房但居住困难与否、系争房屋的来源如何、对系争房屋的动迁是否有贡献以及贡献大小、变更承租人的过程如何、是否有家庭内部协议、是否在本市他处已享受过动迁利益、公平原则等。


3、本案是本所律师代理的真实案例之一,原被告各方对一审判决结果都表示满意,没有上诉,本案一审判决生效。法院在综合考虑系争房屋来源情况、变更承租人的过程,原被告方在本市他处均已享受过福利分房、公平原则等因素作出了判决,既解决了社会矛盾,又维护了当事人之间的家庭亲情关系,展现了较高的审判智慧。


4、从维护当事人自身利益角度来说,因不动产征收(动迁)案件一般涉及到较大金额的补偿利益分割,当事人在不动产征收(动迁)过程中遇到专业问题时,要尽量寻求专业律师的帮助以最大限度维护自身利益。否则,原告可能会错失争取己方权益的良机或因盲目发起诉讼而事倍功半甚至徒劳无功,被告则可能因不能有效抗辩而失去本不应失去的利益。


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