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私房征收,继承人获利几何?

争 议 性 质



本案为再审案件,争议焦点有三:一是被征收房屋的权属问题;二是各继承人签署的《承诺书》的含义及效力问题;三是所涉征收利益的归属问题。




主要人物关系示意图


案 例

案 情 简 介


本市虹口区某私房,原国有土地使用证载明使用者为王道中(本文人物均用化名),王道中夫妻已于九十年代去世,生前未立遗嘱,共育有子女六人:王清秀、王锦秀、王全俢、王全亮、王全壮、王灵秀。


原告为王灵秀及其子孙兴(大龄未婚),被告为其余兄姐及各自家人共计13人。其中,户籍在册人员为原告孙兴及被告王锦秀祖孙三代七口、王全壮,实际居住人为王锦秀夫妇及王全壮。被告王锦秀曾于2001年经审核后出资对该房屋翻建施工,增加了房屋楼层和面积。


2013年9月,征收人作为甲方与乙方王锦秀、王全壮签订《上海市城市房屋征收补偿安置协议》,协议载明被征收人为上述六继承人,共计获得七套安置房,安置房屋价值373万余元,乙方需向甲方支付41万余元,该差价在一审过程中,由原告王灵秀支付。其中,因前六套房屋总价已超过征收补偿款总额,第七套安置房为出资购买。


六继承人于2013年10月1日签署《承诺书》,载明:共有人共同协商一致,对该房屋的补偿款,每人应得18万元,其余款项由有实际户口、实际居住人协商后,向动迁组根据有关规定购房,等选购房确定后,由购房人按实支付。本承诺书签订后,王全修、王清秀、王全亮每人应得18万元,王锦秀、王全壮、王灵秀协商购房。


再审过程中,笔者调取到王锦秀于2013年12月向第三人征收事务所出具的《申请书》,载明:在此次动迁中,动迁组同意我们购买肆套动迁房,但由于我们家庭人员结构复杂……共计购买7套,如不履行支付差价,动迁公司有权收回两套房屋。




案 例

各 方 观 点


一审时,原告认为:被征收房屋是父母遗留的私房,原告在征收时也被列明为被征收人。征收安置所得的七套房屋属于六名子女共有,原告王灵秀虽系户外产权人,但根据《承诺书》,原告王灵秀有权购房。


再审时,原告提出:根据被告王锦秀的《申请书》,本户七套安置房的获取,考虑了户口因素,原告孙兴对于征收利益的获取显然作出贡献,理应享有利益,主张两套房屋归原告所有。


被告王锦秀一家认为:原告孙兴未在被征收房屋内居住,不属于安置对象。被告王锦秀通过相关部门批准,对被征收房屋进行翻建,故被告王锦秀系被征收房屋中增加建筑面积的所有权人,增加的面积及对应的征收利益与他人无关。可购房人员应为户内产权人及实际居住人,原告无权购房,只享有货币补偿。《承诺书》是共有人真实意思的体现,《承诺书》中唯一户外产权人即原告王灵秀要求购房,但是并没有具体约定细则,确认原告王灵秀享有遗产份额为18万元。


其他被告未发表意见,请法院依法裁判。





法 院 判 决




一审法院认为:本案所涉《承诺书》由六位继承人签字确认,系各方真实意思表示,且形式完备,是由动迁工作部门拟定,现除被告王锦秀一家之外的其余五位继承人未能提供相应证据证明该承诺书无效,故该《承诺书》应认定为合法有效,对各方当事人均具有法律约束力。根据《承诺书》约定,原告王灵秀所得款为18万元,因其在审理中向第三人交纳了购房差价款41万余元,同时根据七套房屋所在地址、面积、市场价等具体因素,酌定浦东新区某处房屋(面积75平方米)归原告王灵秀所有。

原告王灵秀对一审判决不服,上诉后因无力承担诉讼费撤诉,后找到笔者提起再审。


再审法院认为:首先,关于被征收房屋的权属问题。被继承人死亡后,房屋属于六名法定继承人共有。被告王锦秀虽对遗产房屋进行了翻修扩建,扩大了房屋建筑面积,但因房屋的国有土地使用证仍登记在被继承人名下,房屋产权性质并不因此改变,但在分割被拆除房屋价值补偿款时,出资翻修人被告王锦秀可以适当多分。


其次,本案所涉的《承诺书》效力问题。《承诺书》经六名继承人即房屋共有人经协商后签字确认,系各方当事人的真实意思表示,为依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。王全修、王清秀、王全亮的所得款为每人18万元,其余共有人王锦秀、王全壮、王灵秀协商购房。故购房人在取得征收利益后,应当支付非购房人每人18万元。


最后,关于所涉各类征收补偿款及利益的归属问题。《承诺书》已约定王全修、王清秀、王全亮的所得款为每人18万元,故各类征收补偿款项目大多归其余三名房屋共有人王锦秀、王全壮、王灵秀所有。但其中有少量补偿款项目,如搬场费补贴、签约奖、整体搬迁奖、家用设备移装补贴、选择异地配套商品房安置自行过渡补贴等,户籍人及居住人也享有份额。鉴于双方对于王全壮得一套房屋无争议,其余六套安置房由余下的两名购房人原告王灵秀、被告王锦秀购买较为合理。另综合考虑家庭人员数量及房屋出资翻修情况,再审判决原告王灵秀、孙兴得两套安置房,并向王清秀支付18万元;被告王锦秀一家七口得四套安置房,并向王全修、王全亮各支付18万元;被告王全壮得一套安置房。






律 师 观 点




本案一波三折,前后时间跨度近三年。本案征收与继承竞合,当事人人数众多,但重点在于对《承诺书》的理解和关键证据的调取。


首先,六继承人意思表示一致后签署《承诺书》是有效的。六继承人对于自身相关利益均作了明确约定,或舍弃或多得。一审时原告曾试图否认承诺书的效力,险些弄巧成拙。因为若无承诺书,原告王灵秀因系户外产权人,将丧失购房资格。正如被告曾提出“原告王灵秀系户外产权人,户外产权人只享有货币补偿,对专属于居住人的各项权利不应享有,配房安置人员为户内产权人及实际户内居住人”。但《承诺书》清楚表明原告王灵秀作为被征收人有权购房,其征收利益才因此不局限于18万元,其享有的安置房面积也不受限于其享有的各类征收补偿款金额。


其次,一审时原告未去调取被告王锦秀出具的《申请书》这一关键证据,也是一审失败的重要原因。再审法院在最终确定安置房归属时,考虑到了这一点,即家庭人员数,用更精准的说法可表述为房屋使用情况及需求,显然大龄未婚且户籍对于安置房的获取作出贡献的原告孙兴,获得一套安置房是合情合理的。


最后,笔者在经办此次案件过程中对于三方面深有感触,故特将心得整理在文末,以供参考:

其一,私房征收往往与继承挂钩,继承又往往发生于征收之前,故继承开始后应及时就遗产问题进行协商处理,以此来避免之后的纠纷及利益受损;

其二,征收案件往往标的较大,若签订家庭协议,协议约定的明确性应为第一要务,笔者在经办其他案件中曾见过仅有数字及名字的协议书,根本无法看出各方是何意思表示,故切忌签订含糊其辞的协议;

其三,律师的责任心至关重要,应帮助当事人收集、梳理证据,尤其是避免遗漏对当事人有利的关键证据。本案倘若一审时能够去调取被告的《申请书》,或许不会如此被动。

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