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宅基地房屋动迁利益,如何继承?-上海市动迁律师,上海动迁律师事务所,上海动迁安置补偿律师,上海韦勇律师网
宅基地房屋动迁利益,如何继承?

着城市化进程的加快,继承案件涉及宅基地房屋动迁利益的情形日趋增多。被继承人是否享有宅基地房屋动迁利益及利益多少,与房屋权属及征收基地的补偿安置方案密切相关。因我国一直未建立宅基地房屋所有权登记制度,仅有宅基地使用权户代表登记制度,权利主体(所有权人)及权利客体(房屋建筑面积)都不清晰。尤其是宅基地房屋从立基到动迁,可能涉及多次改扩建、新建或翻建情形,房屋建造人权利如何界定,争议颇多。本文将结合案例展开分析(文中人物均系化名)。


案 情 概 况



案件人物关系图



人物关系


张乐泉和乔金珠系夫妻关系,婚后共同养育了大儿子张某明、二儿子张某闻及三个女儿;翁某红系大儿子张某明配偶,张金系两人之子;张继光系张某闻之子。1964年6月,大儿子张某明与张乐泉分户;1978年4月,二儿子张某闻与张乐泉分户;三个女儿陆续因出嫁迁出。乔金珠于2001年4月18日死亡,张某明于2008年2月16日死亡,张乐泉于2010年10月3日死亡。

案 例-涉案房屋建造及权证情况

1984年,涉案宅基地房屋翻建。1991年11月15日,张乐泉户取得《上海县农村(居民)宅基地使用证》,户内人口为张乐泉、乔金珠、张继光,宅基地坐落为某乡工农村**号,宅基地总面积为196㎡;1997年8月21日,某乡政府审核同意张乐泉户增层29㎡,户内家庭成员为妻子乔金珠、孙子张继光、孙媳钱某娟、孙孙儿张1、张2,张乐泉时年76岁。2002年11月8日,张乐泉就涉案房屋取得沪房地闵字(2002)第***号房地产权证,建筑面积为207.12平方米。2004年5月29日,某镇政府审核同意张乐泉户增建卫生间12㎡。

案 例-征收补偿情况

2014年5月17日,上海某企业投资发展有限公司作为甲方,张继光作为乙方,就涉案房屋签订了集体土地居住房屋补偿安置协议,房屋建筑面积为245.32平方米,乙方居住房屋补偿款为617,248元,其中房屋建安重置结合成新单价为872.87元,同区域新建多层商品房住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为1,140元,价格补贴为每平方米503.22元。房屋装饰补偿款为130,810元。张继光实际取得的安置房屋为上海市闵行区银林路***弄***号***室等4套房屋。

2017年5月,原告张金和翁某红认为,张乐泉生前拥有的涉案房屋属遗产,应由张乐泉的合法继承人继承,张某明系张乐泉之子,因张某明先于张乐泉过世,故张某明之子原告张金享有代位继承权,原告翁某红系张某明之妻,故亦享有相应继承份额。故起诉请求法院依法对张乐泉拥有的涉案房屋被动迁后的权益进行继承分割。

法 院 认 为

关于动迁利益中可继承部分的范围,张乐泉户1991年办理农村宅基地使用权证时确认的使用权人是张乐泉、乔金珠和张继光,但在1997年8月、2004年5月申请增建新房时的申请人是张乐泉、乔金珠(2004年申请时已死亡)、张继光、钱某娟、张1、张2,且经行政部门核准,故本院认定张乐泉户宅基地的实际使用人和房屋权利人为上述新建申请人员,即张乐泉、乔金珠、张继光、钱某娟、张1、张2。根据原告提供的证据,动迁事宜最早可见于2014年3月8日的《某产业园区(工农村)基地房屋补偿安置方案》,而乔金珠于2001年4月18日死亡,张乐泉于2010年10月3日死亡,远早于动迁事项确定之前,农村宅基地使用权人去世后,其宅基地使用权由户内其他人口继受,因此在2014年动迁时,张乐泉和乔金珠已没有宅基地使用权,故张乐泉和乔金珠没有因宅基地而产生的动迁利益可供继承。

关于宅基地上的房屋,1984年翻建时张乐泉63岁,1991年增建平顶时张乐泉70岁,1998年在平顶上增层时张乐泉77岁,2004年增建卫生间时张乐泉83岁,以上造房时,张乐泉已没有经济来源,实际出资人主要是张继光夫妇。但农村宅基地房屋并不能单纯以出资情况确认份额,根据农村宅基地房屋强烈的土地依附属性,及宅基地作为集体经济组织成员福利的特征,宅基地房屋应该由户内宅基地使用权人共有,共有的份额可以均等。……因此,张乐泉和乔金珠在系争宅基地房屋中的面积共计为76.68平方米。

关于宅基地房屋中张乐泉和乔金珠可继承部分金额的确定,《集体土地居住房屋补偿安置协议》第二条,“经上海德大房地产估价有限公司评估,乙方居住房屋建安重置结合成新单价为872.87元/平方米(建筑面积)”,“每平方米建筑面积的价格补贴为503.22元”,第一条“居住房屋建筑面积245.32平方米”,第三条“乙方房屋装饰补偿款130,810元”。经计算,张乐泉和乔金珠的可继承房屋补偿款为105,518.58元,可继承装饰补偿款为40,887.46元,共计146,406.04元,该款由原告张金、翁某红及其余子女法定继承。

案 例 评 析

本案是一起典型的涉宅基地房屋动迁利益的继承纠纷。在确定宅基地房屋权属时,应综合考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、翻建、改扩建等情况。对宅基地房屋动迁利益的继承问题,首先,需坚持“宅基地使用权不能继承原则”;其次,需根据被继承人的死亡时间,确定其是否属于应安置人口,即继承遗产是否包括土地使用权补偿份额;最后,坚持“房地分离原则”,确定被继承人土地使用权部分及房屋部分安置补偿利益份额。

1. 宅基地使用权不能继承原则

司法实务界多数观点认为,宅基地使用权作为一项特殊的用益物权,具有无偿性、人身依附性和福利性,与使用权人集体经济组织成员资格密切相关,在集体经济组织成员死亡时,其相应宅基地使用权消灭。上海市高级人民法院在《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》中明确,鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性,系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的,并且按户计算。当一户出现人口减少,宅基地仍由一户中剩余的成员共同使用,宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。结合本文开篇案例,法院就认为涉案房屋动迁时,在张乐泉、乔金珠去世的情况下,闵行区某镇工农村**号房屋的宅基地使用权归该户剩余成员张继光、钱某娟、张1、张2享有。

实务中,还会出现一种情况,即宅基地户内已经没有农村集体经济组织成员的情况下,宅基地使用权能否继承?有观点认为,根据“房地一体”原则,建在宅基地上的房屋属于遗产,而房屋的使用、收益、处分必须依赖于宅基地使用权,因此在这种情况下,只有允许宅基地使用权作为遗产继承,才能保障物权的实现。但这种继承存在限制条件,即不得对原有房屋进行翻建、重建;一旦房屋被拆除或征收,则宅基地(或宅基地使用权补偿款)归集体。对于上述观点,笔者持不同意见。对于户内已经没有农村集体经济组织成员的宅基地使用权,无论从征收行为的有效推进,还是从社会矛盾的化解来看,“肯定”比“否定”继承权都更具有正当性。上海市高级人民法院在《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》中明确,若该户已无农村集体经济组织成员,该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得,但集体经济组织明确表示反对的除外。如在上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终5797号诸连发诉诸勤法定继承纠纷一案二审民事判决书中,法院认为:“上海市闵行区**村**宅**号房屋的宅基地使用权人为诸某7、谢某,该房屋属于诸某7、谢某的夫妻共同财产,谢某、诸某7已去世,因生前均未留下遗嘱,故该房屋应作为其两人的遗产由其法定继承人继承。现诸某7、谢某所有之宅基地房屋在遗产分割前已被征收动迁,则遗产已转化为相应的拆迁补偿安置利益,故本案中所应继承分割的标的物为相应的拆迁补偿安置利益。”“应由其法定继承人即五名子女平均继承……。诸某1在该地块的征收动迁中,因其另外拥有宅基地房屋而被作为一户获得拆迁补偿安置,但此不影响其作为法定继承人继承父母之遗产。”

2. 根据被继承人的死亡时间,结合征收的居住保障原则,确定遗产是否包括宅基地使用权补偿份额。

《土地管理法》第48条第4款规定,征收农村村民住宅,应当保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。“保障农村村民居住的权利”即征收的居住保障原则。如果宅基地使用权权利主体,在正式启动征收拆迁后去世的,自正式启动征收拆迁至去世前这段期间,其应享有居住权利,当然系应安置人口,其宅基地使用权相应转化为货币补偿款或可优惠购买的安置房屋,该部分财产系被继承人遗留的合法财产。如果被继承人在正式启动征收拆迁前去世,由于宅基地使用权不能继承,在户内尚有其余宅基地使用权人的情况下,宅基地使用权应由该户剩余成员享有,不存在宅基地使用权部分补偿份额遗产。

关于正式启动征收拆迁的时间,以征地批文时间为准,还是以启动征收集体土地实施房屋补偿工作(以下简称“征地房屋补偿”)时间为准?笔者认为,应当以后者的时间为准,理由:征地房屋补偿工作系征地工作的一部分,两者往往并不同步。如《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第28条规定:“本规定施行前已办理征收集体土地手续,并已完成土地、青苗、集体资产补偿和被征地人员社会保障手续,尚未实施房屋补偿,本规定施行后实施房屋补偿的,区(县)征地事务机构应当编制征地房屋补偿方案……征地房屋补偿方案由区(县)土地管理部门报区(县)人民政府批准后实施。”可见,上海征地房屋补偿工作正式启动的时间点,以区人民政府批准征地房屋补偿方案的时间为准。被继承人在方案批准之前死亡的,遗产不包括土地使用权部分补偿款。结合本案,《某产业园区(工农村)基地房屋补偿安置方案》于2014年3月8日发布,而被继承人乔金珠于2001年4月18日死亡,张乐泉于2010年10月3日死亡,早于正式征地房屋补偿工作启动前,故根据宅基地不能继承原则及居住保障属性原则,没有土地使用权部分补偿款供继承。

3. 坚持房地分离原则,即使不存在宅基地使用权部分的遗产,也应确定地上房屋部分的遗产份额

根据《物权法》第142条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”,故即使宅基地使用权人在征收前去世,不存在可以继承的土地补偿费,但地上房屋部分补偿款还是应作为遗产考虑。该部分补偿费用为“房屋建安重置结合成新单价×房屋建筑面积”。至于房屋附属设施包括棚舍、无证建筑、装潢补偿等,应归属于实际建造人。

这里会出现一个问题,大多数宅基地房屋装修或翻建时,由于系家庭内部行为,往往未像常规商事主体那样,明确以书面证据固定各家庭成员的出资贡献。在这种情况下,如何确定各主体地上建筑物部分利益?司法实务中,考虑到地上建筑物部分补偿利益较少,且有被继承人作为家庭成员产生的申请建房建筑面积贡献,故即使对于没有出资的被继承人,也适当酌定其份额;对于有证据证明出资的,予以适当多分。结合本案,原被告均未提供明确证据证明各利益主体出资情况,法院认为“农村宅基地房屋并不能单纯以出资情况确认份额,根据农村宅基地房屋强烈的土地依附属性,及宅基地作为集体经济组织成员福利的特征,宅基地房屋应该由户内宅基地使用权人共有,共有的份额可以均等。”总之,司法裁判系综合平衡利益各方贡献大小,酌情合理确定,以实现公平原则。

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