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私房翻建部分的征收利益分配应酌情予以考虑

【基本事实】


张某3(于2017年2月去世)、张某1均系张某4(2001年去世)、袁某某(于2014年5月去世)夫妇的子女;张2与张某3于2009年结婚;丰某某是张2与前夫所生之子,随张2和张某3共同生活。


张某4的父亲张某5于1968年1月20日报死亡,张某4的母亲邬某某于1980年3月28日报死亡。


系争房屋为私房,土地证登记使用人为张某4,土地使用面积12平方米。


系争房屋原为一层,于1995年被翻建为三层;当时张某4夫妇和张某1均在外地生活,翻建工作由居住于此的张某3进行。


袁某某晚年回沪后居住于系争房屋,张2与张某3结婚后携丰某某在系争房屋居住。


被征收之前,系争房屋内有4人户籍在册,即袁某某、张某3、张2、丰某某。


2012年11月18日,上海市虹口区人民政府作出《房屋征收决定》,系争房屋所在地区被纳入征收范围。


2013年9月26日,张某3与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称征收协议)。


根据征收协议,系争房屋被征收人为张某4(故),认定建筑面积36平方米,未认定建筑面积8.80平方米;房屋价值补偿款1,492,222.80元、装潢补贴18,000元、各项奖励补贴合计653,748元,购买三套产权调换房屋,即秀泽路XXX弄XXX号XXX室(预测面积56.91平方米,房屋总价509,664.60元)、秀泽路XXX弄XXX号XXX室(预测面积78.76平方米,房屋总价707,452.20元)、秀泽路XXX弄XXX号1101室(预测面积77.74平方米,房屋总价698,389.20元);结算单上另有奖励补贴合计217,112.55元,户口迁移奖1万元,补充协议约定底面积奖励费106,242.40元。


扣除购房款后,剩余货币补偿款均于2014年存入张某3名下银行账户。


【法院判决】


虹口法院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人。


系争房屋原为张某4、袁某某所有的私房,张某4去世后,其在系争房屋的产权份额应由其法定继承人继承,而袁某某、张某3在征收开始时均健在,故袁某某、张某3、张某1均有权取得系争房屋被征收人地位,有权分割与系争房屋价值相关的征收补偿利益。


关于系争房屋的翻建情况,原告主张张某4对翻建有过出资,但未提供相关证据。


鉴于系争房屋二、三层系张某3一人在沪居住时翻建,可推定其对翻建贡献较大,基于公平原则,对于翻建部分的相关利益的分配应酌情予以考虑。


因系争房屋的继承与翻建均发生在张某3与张2结婚之前,故相关利益均为张某3的婚前财产。


袁某某、张某3、张2、丰某某在系争房屋有户籍且实际居住,属于系争房屋使用人,故与居住相关的奖励补贴应由其取得。


张2、丰某某作为房屋的使用人,有权获得安置,以保障其居住权益。


鉴于张某3现已去世,当事人对其继承问题存在较大争议,故本院对张某3应得的征收利益与张2、丰某某分开确认。


综合考量系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、各方居住状况、人员结构的因素等,本院酌情确定张2、丰某某、张某3可共同分得青浦区崧泽华城-佳福雅苑秀泽路XXX弄XXX号1101室产权调换房屋,各占三分之一产权份额;袁某某可分得青浦区崧泽华城-佳福雅苑秀泽路XXX弄XXX号XXX室产权调换房屋。


上述产权调换房屋已足以解决居住使用人居住安置所需,而原告作为系争房屋的共有人,可以其所得补偿款份额购买产权调换房屋青浦区崧泽华城-佳福雅苑秀泽路XXX弄XXX号XXX室,房款不足部分应向袁某某予以补足;剩余货币补偿款应由张某3分得30万元,袁某某分得281,819.95元。


袁某某、张某3在征收之后去世,其征收利益的继承问题不属于本案纠纷的法律关系范围,本案中不予处理。


当事人对继承关系存在较大争议,可另循法律途径解决。


据此,依照《中华人民共和国民法总则》第五条,《中华人民共和国物权法》第九十九条 之规定,判决如下:


一、原告张某1应分得产权调换房屋上海市青浦区崧泽华城-佳福雅苑秀泽路XXX弄XXX号XXX室,并应于本判决生效之日起10日内支付袁某某的继承人货币补偿款23万元;


二、确认袁某某应分得产权调换房屋上海市青浦区崧泽华城-佳福雅苑秀泽路XXX弄XXX号XXX室以及货币补偿款281,819.95元;


三、确认张某3与被告张2、丰某某应共同分得产权调换房屋上海市青浦区崧泽华城-佳福雅苑秀泽路XXX弄XXX号1101室,张某3与被告张2、丰某某各占三分之一产权份额;


四、确认张某3应分得货币补偿款30万元;


五、驳回原告张某1的其他诉讼请求。


【律师分析】


(1)私房的被征收人为产权人,产权人去世的,其法定继承人为被征收人,有权签订征收补偿安置协议并有权分割与系争房屋价值相关的征收补偿利益。


(2)对私房房屋翻建有贡献的,应该提供相关证据。对翻建贡献较大,基于公平原则,对于翻建部分的相关利益分配应酌情考虑,可以予以多分。


(3)在系争房屋有户籍且实际居住,属于系争房屋使用人,有权获得安置,以保障其居住权益。关于私房房屋使用人是否应该予以安置以及安置份额的多少在实务中争议较大,应结合个案具体问题具体分析。

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