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从未在房屋实际居住,无权获得征收补偿利益

【基本事实】


一、涉案房屋系公有住房,原承租人为张某平之父张某林。


1992年,上海市橡胶厂出具证明,载明:“……张某林同志于1984年退休回乡,现经我厂住宅办同意其房屋由其子张某平继续承租”。


后涉案房屋承租人变更为张某平。


二、2019年1月13日,上海市普陀区住房保障和房屋管理局作为甲方,由第二征收公司作为房屋征收实施单位,与作为乙方的张某平(代理人解某梅)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。


该协议约定:涉案房屋依据普陀区24街坊东块二号地块旧改项目的《房屋征收决定》予以征收;公房租赁凭证记载居住面积为10.2平方米,认定建筑面积为15.708平方米;被征收房屋价值补偿款总计1,536,083.53元,包括评估价格747,512.30元(换算系数0.8)、价格补贴224,253.69元、套型面积补贴713,820元;乙方符合居住困难户的补偿安置条件,居住困难人口有张某平、解某梅、韩某弟、张某鹏、郭某清、赵某静、郭L共七人,增加货币补贴款2,005,916.47元;被征收房屋装潢补偿为30,000元;乙方选择货币补偿方式;其他各类补贴、奖励费用合计为1,435,400元,包括签约奖励费350,000元、搬迁奖励费第1目350,000元、搬迁奖励费第2目40,000元、无证建筑面积补贴50,000元、均衡实物安置补贴630,000元、临时安置费12,000元、搬家补贴费1,200元、家用设施移装费2,200元;在搬迁期限内,搬离、腾空并办理完毕交房手续的户数占地块总户数的比例超过85%的,每满一个百分点,每户奖励20,000元。


截止本案辩论终结时,以上补偿款尚未发放,因搬迁期限尚未届满,超过85%比例的奖励费尚未确定。


三、张某林与张某栋(张某晋之父)系兄弟关系,户籍原均在涉案房屋所在地。


涉案房屋所在地现共登记三户户籍。


户号为110050的一户,户籍人口有张某平、解某梅、张C、范某芝、范某浩,其中张某平的户籍于**年**月**日迁入,解某梅的户户籍于**年**月**日迁入。


号为110423的一户,户籍户籍人口有张某晋、萍、郭某清、赵某静、张某鹏、郭L,其中张某晋系于1988年12月30日分户迁入,郭某萍的户籍户籍于**年**月**日迁入。


一户户籍人户籍人口为案外人,当事人均无亲属关系。


韩某弟为非上海市户籍。


四、涉案房屋有三层阁及灶间两个房间。


三层阁原由张某林居住,张某林退休回乡后由张某平居住,后解某梅、张C迁入与张某平共同居住。


张C与范某芝结婚后,迁至本市他处居住。


灶间原由张某栋居住,张某栋退休回乡后由张某晋居住,张某晋、郭某萍结婚后不久迁至本市他处居住,后于1997年自行购置房屋。


五、2019年1月12日,张某平、解某梅作为甲方(注明包括该户口本户口本中所有家庭成员)为乙方的张某晋、郭某萍(注明包括该户口本户口本中所有家庭成员)家庭协议》,约定:双方一致选择货币补偿,均由甲方收入;乙方分得补偿款、奖励费及各类补贴、节点奖、户口迁户口迁移费等共计金额**,,000元,由张某晋收入,剩余所有的货币补偿款由甲方所有;该户口户口内户籍人口由甲乙双方自行负责安置。


议落款处分别有解某梅及张某晋、郭某萍的签名,并有两位见证人签名。


该协议签订前,解某梅、张某晋、郭某萍均获悉该户已申请居住困难人口保障补贴。


【法院判决】


普陀法院认为,民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。


涉案房屋系公有房屋,因征收所获补偿利益应归承租人及共同居住人共同享有。


张某平作为承租人,连同及配偶解某梅,长期在涉案房屋内居住,且户籍户籍均在涉案房屋所在地,人均享有征收补偿权益。


张C亦在涉案房屋内长期居住,虽然自行迁至他处居住,但考虑涉案房屋面积狭小导致居住困难,且张C并未获福利分房或动迁安置,故亦享有征收补偿权益。


范某芝、范某浩虽然户籍户籍在涉案房屋所在地,无证据表明曾实际居住,故两人无权获得征收补偿利益。


张某晋、郭某萍同样系户籍户籍人口,自行购置房屋解决居住问题,但考虑到曾涉案房屋内实际居住,且并未获福利分房或动迁安置,故亦享有征收补偿权利。


因此,张某平、解某梅、张C及张某晋、郭某萍作为承租人及同住人,享有涉案房屋的征收补偿利益,对涉案房屋的价值补偿款及其他各类补贴、奖励费用有权予以分割。


郭某清、赵某静、郭L、韩某弟、张某鹏虽然户籍户籍均在涉案房屋内,未在房屋内实际居住,故不应获得针对居住权利的补偿。


涉案房屋因符合居住困难户的补偿安置条件,认定张某平、解某梅、郭某清、赵某静、郭L、韩某弟、张某鹏符合居住困难人口的条件,故因居住困难而增加的货币补贴款,应归该七人分配。


针对征收补偿利益的分割方式,张某平、解某梅、张C等认为应按照《家庭协议》所约定的内容处理,但郭某清、赵某静、郭L、韩某弟、张某鹏认为张某晋并未获得授权,无权处分征收补偿利益。


对此,本院认为,在该协议签订时,作为签约主体的张某晋、郭某萍及张某平、解某梅均知晓该户已申请居住困难人口保障补贴,但并无证据表明张某晋、郭某萍已获得郭某清、赵某静、郭L、韩某弟、张某鹏的授权,因此该协议并未获得有权分割征收补偿利益的全部当事人的一致同意,协议约定不能作为分割征收补偿利益的依据。


涉案房屋征收补偿利益分割时,应综合考虑各方当事人的居住时间、住房状况等各项、住房状况等各项因素祥梅而言,其长期居住涉案房屋,且并无其他住处可供解决居住需求,在征收利益分割时应适当多分。


而张某晋、郭某萍在涉案房屋内居住时间较短,且在本市他处另有住房,在征收利益分割时应酌情少分。


上述《家庭协议》虽然并未征得郭某清、赵某静、郭L、韩某弟、张某鹏的同意,但总体分配方案应是张某平、解某梅与张某晋、郭某萍自行协商基础上达成,分割方案相对公平合理,本院亦作为考量因素一并参考。


因此,综上所述,本院对目前已确定金额的征收补偿利益予以分配,酌情确定张某平、解某梅、张C共同获得征收补偿款2,857,400元,张某晋、郭某萍及郭某清、赵某静、郭L、韩某弟、张某鹏共同获得征收补偿款2,150,000元。


鉴于实际搬迁比例超过85%的奖励费金额尚未确定,当事人均同意另行解决,故本院对此不予处理。待该部分款项金额确定后,当事人可参照上述分配比例自行分割处理。


据此,依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定,判决如下:


上海市普陀区普陀路XXX号(三层阁)房屋征收补偿利益(不含实际搬迁比例超过85%的奖励费)人民币5,007,400元,由原告郭某清、赵某静、郭L、韩某弟、张某鹏及第三人张某晋、郭某萍共得人民币2,150,000元,由被告张某平、解某梅及第三人张C共得人民币2,857,400元。


【律师分析】


(1)公房同住人认定中,实际居住一年以上是条件之一,一般情况下除按政策回沪迁入户籍的知青外,其他人主张同住人分割征收补偿利益都必须举证曾经在涉案房屋实际居住过一年以上,有特殊情形比如家庭矛盾或面积小无法居住,也必须提供证据予以证明,否则有可能会被法院排除同住人身份;


(2)一般情况下法院会认可家庭分配协议的法律效力。本案中,由于家庭协议签字权利主体不全,法院没有最终采纳法庭协议的分配方案。


(3)承租人及同住人,享有涉案房屋的征收补偿利益,对涉案房屋的价值补偿款及其他各类补贴、奖励费用有权予以分割,但不一定是均分,法院会综合考虑房屋来源、居住情况、他处住房情况等酌情分配。


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